DIFFERENZA TRA VALUTAZIONE CONDIZIONI DI SICUREZZA PARTI COMUNI (V.C.S.), DOCUMENTO VALUTAZIONE RISCHI (D.V.R.) E FASCICOLO FABBRICATO
Occorre tener ben presente che la Valutazione delle Condizioni di Sicurezza (VCS) non può e non deve confondersi né con il cosiddetto “Fascicolo del Fabbricato” e né con il Documento di Valutazione Rischi (D.V.R.)
Il fascicolo del fabbricato (del quale se ne parla dal lontano 1999, attualmente riproposto nel maggio 2017 in Parlamento con il D.D.L. n. 2826 e nell’agosto dello stesso anno alla Camera con il D.D.L. n. 4617), dovrebbe prevedere la verifica dello stabile sotto il profilo statico ed impiantistico, ed essere redatto da un tecnico abilitato che provveda a certificare la situazione statica e normativa dello stabile, individuando un programma di ripristino delle eventuali situazioni non conformi rilevate. Il testo dei D.D.L. citati prevede che detto fascicolo contenga tutte le informazioni attinenti alla costruzione dell’edificio e alle sue pertinenze, le eventuali modifiche apportate al progetto originario e ogni forma di lavoro eseguito. Dovrà inoltre specificatamente contenere la localizzazione del bene immobile, la tipologia delle fondazioni, delle elevazioni e della struttura portante, le planimetrie ed i grafici (o, in loro assenza, un rilievo dell’immobile al momento della predisposizione del fascicolo, evidenziando le eventuali modifiche strutturali intervenute), l’epoca di costruzione, il sistema e i materiali utilizzati, la situazione catastale storica e corrente, le pertinenze edilizie prive di autonoma destinazione, la rilevazione della eventuale presenza di fessurazioni o lesioni, le caratteristiche geologiche del suolo e del sottosuolo, le segnalazioni al proprietario e alle amministrazioni di eventuali elementi di criticità statica, sismica o geologica, nonché delle carenze documentali essenziali alla valutazione della sicurezza.
Il Documento di Valutazione Rischi (D.V.R.) è un documento obbligatorio per il condominio solo nel caso in cui lo stesso possa qualificarsi quale datore di lavoro.
Il Ministero del lavoro, con nota pubblicata nella nuova sezione del sito internet dedicato alla sicurezza sul lavoro, ha chiarito che il condominio sarà equiparato ad un’azienda nel caso in cui adibisca del personale a svolgere attività lavorativa nel proprio ambito (ad esempio portiere, giardiniere, personale addetto alla pulizia o alla manutenzione, ecc.), e solo allora, assumendo l’amministratore condominiale la veste di datore di lavoro, andranno rispettate le disposizioni di cui al D.Lgs 81/2008 in tema di salute e sicurezza sul lavoro. Il datore di lavoro nei condomìni, ai fini dell’applicazione degli obblighi di sicurezza, va individuato nella persona dell’amministratore condominiale pro-tempore.
E’ quindi assodato che i condomini non aventi personale dipendente o ad esso equiparato, tenuto conto delle disposizioni del D.Lgs 81/08, non sono tenuti ad elaborare il DVR.
Diversamente, nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del d.lgs. n. 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualificato come committente e come tale assoggettato agli obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo.
La Valutazione delle Condizioni di Sicurezza delle parti comuni invece è sempre obbligatoria per l’amministratore di condominio, ovvero per il condominio. Infatti, tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio, l’art. 1130, comma 6, novellato dalla Legge 220/2012, integrato dall’ art. 1 comma 9 lettera c della Legge 9/2014 (ex D.L. 145/2013), prevede che lo stesso deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale che dovrà contenere anche ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio .
Senza ombra di dubbio l’amministratore si ritrova ad essere investito di nuove gravose responsabilità. In capo all’amministratore ricade l’onere di raccogliere non solo le informazioni già a sua disposizione, ma anche quello di attivarsi, presso gli uffici competenti, per acquisire i dati riguardanti l’edificio, quali ad esempio, la conformità e rispondenza degli impianti (d.m. n. 37/2008) o l’agibilità del fabbricato (d.lgs. n. 380/2001), ecc.. Egli deve raccogliere, con ogni mezzo a sua disposizione, ogni informazione, notizia, comunicazione sulle condizioni di sicurezza inerenti le parti comuni indicare all’art. 1117 del codice civile al fine di poter considerare “sicuro” l’edificio gestito, o quanto meno individuare gli interventi necessari affinché possa ritenersi tale.
Ma data la vastità degli elementi da controllare, è riduttivo parlare di una mera valutazione effettuata dall’amministratore. Impensabile che a “cuor leggero” possa assumersi l’onere di ritenere (non dichiarare) sicure le parti comuni in assenza di dati: si assumerebbe delle responsabilità per le quali non ne uscirebbe illeso nel caso si verificasse un evento negativo e venisse conseguentemente citato in giudizio!
Vanno inoltre effettuati sopralluoghi per verificare le condizioni in cui versano le parti comuni, individuate eventuali criticità che possano minarne la sicurezza. Ma per quanto l’amministratore possa essere esperto e debitamente formato, è grado di effettuare da solo una simile valutazione? Ne possiede in concreto le competenze?
A parte i problemi lampanti, rilevabili dalle persone comuni, l’amministratore sarà in grado di capire, ad esempio, se la pavimentazione di un cortile può essere pericolosa (quindi non sicura), oppure giudicare la recinzione condominiale è idonea e sicura?
Nell’interesse proprio e dei condomini dovrà ricorrere quasi sicuramente alla consulenza di soggetti terzi esperti in materia al fine di ottenere tutti gli elementi da trascrivere nell’apposito registro.